试论买卖合同的效力/韩召峰
作者:法律资料网 时间:2024-07-22 08:45:07 浏览:8329
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试论买卖合同的效力
韩召峰
买卖合同的效力是指生效买卖合同所具有法律效力。广义的买卖合同的效力既包括买卖合同的对外效力，又包括买卖合同的对内效力。买卖俣同对外效力的核心是合同债权的不可侵性，主要通过侵权行为法的规定予以调整《民法通则》第106条第2款。买卖合同的对内效力以买卖合同的内容为基础，主要表现为出卖人和买卖人双方所享有的权利和所负担义务。狭义的买卖合同的效力仅指买卖合同的对内效力。
（一）出卖人的合同义务
1.交付标的物，并转移标的物的所有权于买受人
该项义务是出卖人的主合同义务，它由两个方面的内容组成：其一为将会标的物；其二为转移标的物的所有权于买受人。
（1）交付标的物
买卖合同中，出卖人应将买卖合同的标的物交付给买受人。交付标的物可分为现实交付、简易交付、占有改定、指示将会以及拟制交付。
（2）转移标的物的所有权于买受人
取得标的物的所有权是买受人的主要交易目的，因此，将标的物的所有权转移给买受人，是出卖人的一基主要义务。移转标的物所有权，是在交付标的物基础上，实现标的物所有权的转移，使买受人获得标的物有权。
2.物的瑕疵担保义务
依据《合同法》第153条规定，出卖人应当按照约定质量要法度将会标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付标的物应当符合该说明的质量要求。这一义务被称为物质的瑕疵担保义务。
3.权利的瑕疵担保义务
依据《合同法》第152条规定，出卖人就交付标的物，除非法律另有规定，钡有保证第三人不得和向买受人主张任何权利的义务。这一义务称为出场人权利的瑕疵担保义务。违反权利的瑕疵担保义务，在传统民法上发生权利瑕疵担保责任的承担。我国《合同法》上，由于违约责任和权利瑕疵担保责任的花盆丧失了依据，因此，出卖人京戏对买受人承担违约责任。
4.将会有关单证和资料
出还应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单以外的有关单和资料。该项义务系属于出卖人在买卖合同中所负担的从合同义务，该基底务辅助主合同义务，实现买受人的交易目的。交易实践中，与买卖合同标的物相关的其他单证和资料主要包括：产品合格证、产品说明书、保修单、发票、检验单证、检疫单证、保险单、质量保证书、装箱单等。
（二）买受人的义务
1.支付价款
支付价款是买受人的主要义务。买受人支付价款应按照合同约定的数额、地点、时间为之。
2.受领标的物
买受人有依照合同约定或者交易惯例受领标的物的义务。若了卖人不按合同约定条件交付标的物的，例如多交付、提前交付、交付的标的物有瑕疵等，买受人有权气绝接受。
3.及时检验出卖人交付的标的物
买受人收到标的物时，有及时检验义务。当呈人约定检验期间的，买受人应当在约定期间内时行检验。没有约定检验期间的，买受人应当在收到标的物之后的合理期间内及时检验《合同法》第157条。
4.暂时保管及应急处置拒绝受领的标的物
在这特定情况下，憎爱人对于出卖人所将会的标的物，虽可作了拒绝接受的意思表示，但有暂时保管并应银牌围标不的物的义务。该项义务属买受人所应负担的附义务。
北安市人民法院 韩召峰
大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读
张晓达 律师
2004年12月22日
一.大陆法院判例
2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。
二.婚前按揭房产归属问题分析
这里我们要讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产，进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。
财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢？
1.法律对一般婚前财产的原则性规定
大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。
2.剖析婚前按揭房产的分割
上述对婚前财产分割的原则性规定，套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”，然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重，需要进一步剖析：
（1）何为“婚前”？何为“婚前购房”？
从上面的分析不难看出，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者，答案很简单，鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。
对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？
有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得《房产证》之日，因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。
实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。
（2）按揭购房过程中各方的法律关系如何？“共同还贷”如何补偿对方？
婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。
如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。
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阳江市工业开发区鼓励投资开发建设的暂行规定
广东省阳江市人民政府
阳江市工业开发区鼓励投资开发建设的暂行规定
（二000年十月十七日）
第一条 为加快我市工业开发区的开发建设，鼓励国内外投资者在工业开发区内投资办企业，根据《阳江市鼓励外商投资规定》、《关于加快我市工业发展的若干规定》，结合工业开发区的实际情况，特制定本规定。
第二条 在工业开发区内开办生产性项目，用地给予优惠。
（一）工业生产性用地，视投资项目科技含量的高低和按其地域所在级别而定，出让价每平方米为50至90元。所购土地面积计至经过用地周边道路的中心线。
（二）采用租赁办法用地，租期不少于5年的，首期可先付每平方米20元的征地开发费，以后可按每月每平方米0.5元缴交租金。
（三）投资生产性项目用地，可优先办理用地手续，按规定付款后，经规划、环保部门同意选址，国土部门批准用地后，按规定立项进行建设。
第三条 在工业开发区内落户的经省科委或省经贸委认定的高新技术企业或技术创新优势企业，减按15%的税率征收企业所得税，新办的高新技术企业，从获利年度起，免征企业所得税两年。免税期满后仍有困难的，报经财政部门批准，在两年内，可将企业上缴的所得税返还给企业。经省科委批准认定的民营科技企业自认定之日起两年内，营业税、企业所得税列收列支返还企业。
第四条 对工业开发区内的企业用水、用电、交通收费等实行优惠。
（一）对工业用水不限量，增容费按30%收取。
（二）工业区内用电，一律按大工业用电电价标准收取，用电增容费可先交30%，其余两年内付清。
（三）经有关单位核定后，在我市工业开发区内投资生产性项目企业的自用运输车辆和生活用车，经过本市站港路平冈公路收费站时，减半收取过路费。
第五条 对科技含量高、投资额和投资规模大、且对工业开发区的开发建设起带头示范作用的投资项目，经市工业开发区开发建设领导小组确认，可采取一厂一策的措施给予优惠。
第六条 在工业开发区内兴办生产性项目的企业，实行"只收税不收行政事业费"的政策，只按国家税法规定收税，原则上不收取其它行政事业性规费（免收行政事业规费，减收有偿及技术服务费，详见附件一、二）。但要从项目生产之日开始，向市工业开发区缴交综合管理服务费每月每平方米0.5元人民币（主要用于偿还工业开发区的土地开发资金）。
第七条 工业区内的企业，须设置和配套环保及消防设施之后方可投产。
第八条 在工业区内投资的外商企业、民营企业的厂房建设，不涉及国家规定要招标、投标的，可以自行选择有资质的施工单位施工建设。
第九条 工业开发区内的土地，主要用于兴办生产制造业的企业，用地单位不得改变用地性质，用地单位在取得土地使用权后连续两年仍未建设使用的，政府将依法无偿收回其土地使用权。
工业开发区内的土地，一般情况下，不得转让，如确因特殊情况需要转让时，须经国土部门批准，重新签订出让合同，补缴地价款或出让金后，方可转让。土地上已有建成建筑物的，如发生转让行为，须一并依法办理土地使用权和房产转让手续。
第十条 市投资服务管理中心为工业开发区的投资者提供优质服务。
（一）实行"一条龙"的项目审批制度。凡是符合产业政策，材料齐全，属市审批权限内的项目，在10个工作日内办妥有关手续。
（二）实行"一个窗口"受理投诉的服务制度，设立投诉服务电话，及时受理投诉，做好协调，热情为企业排忧解难。
（三）实行"一个口子"收取规费的管理制度，工业开发区内企业需缴交的规费及有偿技术服务费，由市投资服务管理中心设窗口统一收取，任何单位及组织（税收部门除外）不得再向企业收费。
第十一条 全面营造优越、宽松、安全的投资环境，计划、建设、外经贸、税务、工商、国土、规划、劳动、环保、外事、对台、侨务、公安、消防、卫生、技术监督、外汇管理、供电、供水、邮电、计划生育、爱国卫生及海关检验检疫等部门，都要制订和完善对工业开发区投资者的承诺制度，提高办事效率和透明度，全心全意为投资者服务。
第十二条 本规定由市人民政府办公室负责解释。
附件（一）
工业开发区内企业免收行政事业收费项目
1、使用临时工调配费
2、劳动年审培训费
3、劳动合同鉴证费
4、流动人口治安管理费
5、流动人口计划生育管理费 6、市政建设配套费
7、建设工程招标费
8、消防设施配套费
9、水资源费
10、地震审查费
附件（二）
工业开发区内生产性项目征收有偿及技术服务费项目
序号 项 目 收 取 标 准
1 就业证工本费 2元/本
2 环境超标排污费 按规定50%
3 环境监测费 按规定50%
4 锅炉压力容器检验费 按规定50%
5 桥式起重机检测费 按规定50%
6 规划报建费 按规定30%
7 房屋产权登记费 0.1元/平方米
