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刍议不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用上海房产律师/孙随勤

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 02:41:15  浏览:9721   来源:法律资料网
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刍议不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用

孙随勤


  我国房地产市场起步较晚,相应的法律、法规尚不健全,商品房预售有许多不确定的因素,预售方和预购方均面临较大的风险。允许作为无过错的预购方在自己的权利受到侵害时,适时行使不安抗辩权,中止合同履行,直至解除合同,是其寻求自我保护和自我救济的有效手段。同时,不安抗辩权作为先履行方特有的一项权利,也可能为一些不法分子获取非法利益所利用。其行使应当具有严格的条件。

  一、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用条件

  (一)必须存在于依法订立并生效的商品房预售合同中

  只有有效合同才受法律保护,才对双方当事人具有法律约束力。商品房预售合同是否有效,除了要审查预售方是否取得预售资格,即是否取得土地使用权证、建筑规划许可证、预售许可证外,还要审查合同内容是否真实、合法,有没有损害国家利益、公共利益和他人利益。在审判实践中,遇到诸如预售方缺少“三证”中的一证,有关部门同意补办,事实上已投入资金总额25%以上的情况,该类合同仍应作为有效合同对待。

  不安抗辩权须在有效的双务合同中才能行使。商品房预售合同是双务合同,这是勿庸置疑的。预购方取得预定房屋的权利,同时预售方取得收取预付款的权利。只有在双务合同中,才可能存在一方履行义务而对方不履行义务、致使一方的合法权益受到侵害的情况,而在单务合同和不完全的双务合同中均不能行使不安抗辩权。

  (二)不安抗辩权存在于履行义务有先后之分的预售合同中

  审判实践中,遇到的商品房预售合同都是异时履行,即预售方依法先享受权利,后履行义务;预购方先履行义务,后享受权利。不安抗辩权只存在于异时履行的预售合同中,同时履行的情况不能行使不安抗辩权,不安抗辩权的行使权主要掌握在作为先履行义务方的预购方手中。预购方的债务已到期的,应当履行,如履行期限未届至,预购方可以决定是否暂时停止履行的准备,但不能称之为停止履行。

  (三)预购方有确切证据证明预售方在合同成立后丧失或可能丧失履行交房等义务

  1、预售方丧失或可能丧失履行交房义务的能力。财产显著减少是丧失履行合同义务能力的首要原因。在预售过程中导致预售方财产显著减少,难以正常履行合同的原因是多方面的。主观原因是预售方丧失信誉、乘建筑材料价格上扬、为牟取暴利,将原应交付给预购方的房屋转卖他人,或私自改变原定的房屋结构,偷工减料,缩小房屋面积,或在建筑材料价格下浮时,改变图纸,恶意扩大房屋面积,强迫预购方接受,或收取的预售房款不用于建房,迟迟不开工。预售方不能履行交付房屋的还有客观原因,诸如自然灾害如台风、地震等不可抗力的因素,国家行为如法律、政策的改变及地方政府对某一特定区域的规划变更等的情势变更因素。这些因素的存在均使合同不能正常履行。当然,如果预售方财产状况明显恶化,但对预购方仍有交房的履行能力,则预购方仍不能行使不安抗辩权。

  2、预售方不具备履行义务能力的事实发生在合同成立后的履行期限内。我国《合同法》并没有规定后履行方丧失或可能丧失履行能力应发生在何时,但笔者认为应发生在合同成立之后。就商品房预售纠纷来说,预购方若在与预售方签订合同前,就已知道预售方不具备履行交付房屋的能力,他可能会拒签合同,这时就是没有不安抗辩权也能保护自己的利益,如其明知预售方没有履行交房能力仍与之签订合同,则无行使不安抗辩权寻求保护的必要。如果其在签订合同之前不知预售方无履行义务能力,签订合同之后才发现,为维护无过错方的利益,其应享有不安抗辩权。合同的履行期限,应自预售合同所约定的义务开始履行之日起至截止履行日期止。

  3、预购方对预售方履行不能的事实,负有举证责任。为防止不安抗辩权的滥用,防止预购方借口预售方不能履行合同行使不安抗辩权而中止履行自己本应先履行的义务,预购方必须举出预售方履行不能的确切证据,而不能凭自己的主观猜测,如果预购方不能举证或举证有误,应承担擅自中止合同履行的违约责任。同时,预购方行使不安抗辩权中止履行合同后,应及时通知预售方。虽然预购方行使不安抗辩权勿需获得预售方的同意,但是为了使预售方能采取相应的措施,预购方必须及时通知对方。如果预售方在合理的期限内为履行合同提供了相应的担保,则预购方应恢复履行支付房款的义务,不得行使不安抗辩权;如果预售方虽未提供担保,但经过努力恢复了履行能力,预购方也应恢复履行合同。

  二、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中适用的后果

  1、中止合同的履行。不安抗辩权的行使目的,在于排除合同成立以后,因后履行一方当事人不履行债务而给先履行一方当事人带来的不公平后果,当可能造成这种不公平后果的因素被清除后,则不安抗诉归于消灭,双方仍应继续履行原有合同。因此,不安抗辩权的行使产生的是暂时中止合同履行的法律效力。预购方在行使不安抗辩权时,只是预见对方可能将不履行,而对方尚未毁约,预购方亦只能暂时中止履行自己的付款义务,而不能直接解除合同。预购方在有权中止合同履行的同时,应及时通知对方,并给预售方合理的期限,使其恢复履行能力或提供适当的担保,这个合理期限以不超过30天为宜,通知的方式可以是口头的或是书面的。在合理期限内,预售方未提供担保也未恢复履行能力,要求预购房履行合同,预购方可予以拒绝。在预售方应预购方要求在合理期限内提供了担保,则不安抗辩权消灭,预购方应继续履行合同。

  2、解除合同和赔偿损失。预售方在接到中止履行的通知后,不提供担保或者提供的担保不适当,预购方可以解除合同,并可基于合同法关于预期违约的规定追究购售方的违约责任。我国不安抗辩权制度在赋予先履行方解约权的同时,并没有规定先履行方可以请求损害赔偿,这是一大缺憾,侵害了先履行方的合法权益,笔者认为应当赋予先履行方损害赔偿请求权,表现在商品房预售纠纷中,预购方的损害赔偿额应以预售方默示不履行交房等义务时的价格标准计算。

  应当注意的是不安抗辩权的成立无须对方当事人主观上是否存在过错,而造成预售方不能履行原因有很多,有违约的情形,也有情势变更的情形,因此在审判实践中还应注意根据实际情况变更合同的有关内容,排除不公平的结果,从而平衡双方当事人的利益,以维护法律关系的稳定性,不能因预售方在对自明显不利的情况不同意提供担保就机械地一概解除合同。

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卫生部关于《中华人民共和国食品卫生法(试行)》适用中有关问题的复函

卫生部


卫生部关于《中华人民共和国食品卫生法(试行)》适用中有关问题的复函
卫生部


1995年10月25日起施行的《中华人民共和国食品卫生法》将本文废止。


哈尔滨市中级人民法院:
来函收悉。现答复如下:
《中华人民共和国食品卫生法(试行)》第七条第十项之规定,是本法的一种特别授权行为。国务院卫生行政部门或者省、自治区、直辖市人民政府为防病等特殊需要,可以根据这一授权,结合本地实际,专门规定某些种类的食品禁止出售。
国务院卫生行政部门或者省、自治区、直辖市人民政府在制定“专门规定”时,可以做出某些严于国家卫生法规和标准的规定。食品生产经营者必须遵守。



1994年1月6日

巴彦淖尔市人民政府办公厅关于印发科技创新基金管理办法的通知

内蒙古自治区巴彦淖尔市人民政府办公厅


巴彦淖尔市人民政府办公厅关于印发科技创新基金管理办法的通知



各旗县区人民政府, 市直各部门:

  经市人民政府同意,现将《巴彦淖尔市科技创新基金管理办 法》 印发给你们,请认真贯彻执行。

  

  二〇一一年四月六日


巴彦淖尔市科技创新基金管理办法

第一章 总 则

  第一条 为了提高巴彦淖尔市科技创新能力,推动产业结构优化升级,促进经济发展方式转变,根据国家、自治区科技发展规划和战略安排,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 科技创新基金是市人民政府设立的科技专项引导基金,旨在引导我市科技创新能力提升,推进科技成果产业化。

  第三条 科技创新基金的使用和管理遵守国家和自治区有关法律、行政法规和相关规章制度,遵循科学管理、诚实申请、公正受理、择优支持、公开透明、专款专用的原则。

第二章 支持对象和方式

  第四条 科技创新基金支持市内企事业单位的技术创新和产业化项目,重点支持成长性好的中小型企业,承担项目单位应当具备下列条件:

  ㈠申请项目须符合国家和自治区产业、技术政策,有较高创新水平和较强市场竞争力、具有潜在经济和社会效益、 有望形成 新兴产业的高新技术成果转化项目。

  ㈡申请单位须在巴彦淖尔市区域内依法登记注册,具有独立法人资格,具有健全的财务管理制度。单位负责人具有较强的创新意识、市场开拓能力和经营管理水平。

  ㈢无知识产权纠纷。

  第五条 科技创新基金重点支持市内拥有自主知识产权,具有地方特色,有较高科技含量和较强市场竞争力,有利于形成产业规模,提升产业层次,适合我市引进推广应用的高新技术,并有潜在经济效益和社会效益的科技项目。

  优先支持产学研的联合创新以及各类研发平台(机构)建设。支持大学生、专家教授、科研人员等科技人才自 主拥有并将进行产业化的科技项目来我市创业。

  第六条 科技创新基金不支持低水平的重复建设、单纯的基本建设、一般性技术引进项目。

  第七条 根据项目承担单位和项目的不同特点,科技创新基金的支持方式分为两种。

  ㈠无偿资助

  主要用于技术创新中产品研究开发及中试阶段的必要补助, 科研人员携带科技成果创办企业进行成果转化的补助, 经济社会效益好、 有望形成新兴产业的高新技术成果转化项目的补助。 无偿资助的项目, 其主要资金来源基本确定, 投资结构合理, 实施周期一般不超过 3 年。 资助数额一般项目不超过 50 万元,个别重大项目不超过 100 万元。

  ㈡贷款贴息

  主要用于支持具有一定技术水平、 产业规模和经济效益, 且银行贷款已经到位的技术创新产业化项目。 贷款贴息项目, 其主要资金来源基本确定, 投资结构合理, 实施周期不超过 3 年。 贴息总额一般不超过 50 万元。

第三章 基金来源和使用管理

  第八条 科技创新基金每年度由市财政预算安排 500 万元, 并根据财政经常性收入的增长逐年增加; 科技创新基金实行市财政局专账管理,专款专用。

  第九条 市科技局是科技创新基金的主管部门, 负责科技创新基金管理的日常工作,其主要职责是:

  ㈠会同市财政局研究提出科技创新基金年度支持重点项目指南, 研究提出科技创新基金项目的评审论证标准;

  ㈡统一受理科技创新基金项目立项申请和审查;

  ㈢委托有关单位或者组织专家进行科技创新基金的评审、 论证、 验收工作;

  ㈣提出年度支持项目 及经费安排建议;

  ㈤负责科技创新基金项目实施过程的跟踪管理, 包括科技创新项目的合同签订、 项目监理、 统计和定期报告工作。

  第十条 市财政局是科技创新基金的监管部门, 负责监督资金的运行管理。

  第十一条 对通过评审被确定为科技创新基金支持的项目, 由市科技局、 财政局根据项目具体情况确定分年度拨款计划, 按照合同的约定,由市财政局直接将项目经费支付至项目承担单 位。

  第十二条 项目承担单位要严格执行国家有关财经政策和财务制度,科学、 合理、 有效地安排和使用项目资金, 加强资金管理和执行。

  第十三条 对违反财经纪律、 弄虚作假、 挪用或挤占科技创新基金的, 由市财政局、 科技局采取通报批评并追回拨款、 终止项目实施、 取消申报资格等处罚措施,并按照国务院令(2005) 427 号《财政违法行为处罚处分条例》进行处罚,构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第四章 项目申报和管理

  第十四条 符合科技创新基金支持条件的单位,由申报单位按申请要求提供相应的申请材料, 经旗县区科技局、 行业主管部门审核和推荐,在每年的 3 至 10 月 间,向市科技局提出申请。

  第十五条 申请单位须提交以下材料:

  ㈠科技创新基金项目申请书;

  ㈡科技创新基金项目可行性研究报告;

  ㈢与项目有关的附件材料( 如技术报告、 专利证明、 高新技术企业认定证书、 环保证明和成果鉴定证书等);

  ㈣申请贷款贴息项目的企业应提供项目贷款合同。

第五章 项目监理与验收

  第十六条 项目承担单位每年 12 月底前应当向市科技局、 财 政局报告项目年度执行情况和年度监理信息调查表。 项目完成后, 由项目单位进行全面自查并向科技局提交验收申请, 由科技局组织有关专家对项目实施情况进行综合验收。 项目验收应在项目合同到期后的 6 个月内完成。 对完不成项目规定任务的单位, 二年内不得作为创新基金及其它科技扶持资金支持的对象。

  第十七条 因客观原因, 项目承担单位需对项目的目标、 进度、 经费进行调整或撤销时,应当提出书面申请,报市科技局、 财政局审批后,方可执行。

  第十八条 已签合同项目经市科技局、 财政局批准撤销或者中止, 项目承担单位应当进行财务清算, 并将剩余经费如数上缴财政专户 。

第六章 附 则

  第十九条 本办法由市科技局、 财政局负责解释。

  第二十条 本办法自公布之日起施行。