徐州市城市房屋租赁管理办法
江苏省徐州市人民政府
徐州市城市房屋租赁管理办法
(1998年7月14日徐州市人民政府第50号令发布)
第一章 总 则
第一条 为加强本市城市房屋租赁管理，规范房屋租赁市场秩序，保护房屋租赁双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《徐州市城市房地产交易管理条例》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市规划区范围内的房屋租赁。
公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋或者国家授权管理和经营的房屋及其附属设施出租给他人居住或者提供给他人从事经营活动的，均应当遵守本办法。
承租人经出租人同意，将承租的房屋转租给他人使用的，视为房屋租赁。
第三条 市、县(市)、贾汪区房产管理部门是城市房屋租赁的行政主管部门，其所属的房屋租赁管理机构依照本办法规定，具体实施房屋租赁管理工作。
市房屋租赁管理机构和市辖区(贾汪区除外)房屋租赁管理机构的具体管理职责划分，由市房产管理部门确定。
第四条 国家、省及本市人民政府对公有房屋的租赁另有规定的，从其规定。
第二章 租赁管理
第五条 房屋有下列情形之一的，不得出租：
(一)未依法取得房地产权属证件的；
(二)未经房屋所有权人授权的；
(三)权属有争议的；
(四)共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
(五)经房产管理部门鉴定属于危险房屋的；
(六)已抵押的房屋，未经抵押权人书面同意的；
(七)经司法机关、行政机关依法裁定、决定，予以查封或以其他形式限制房地产权利的；
(八)法律、法规规定禁止出租的其他房屋。
第六条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁双方应当在签订书面租赁合同之日起十五日内，向房屋所在地的房产管理部门申请登记。
第七条 申请房屋租赁登记，出租人应当提交下列材料：
(一)房屋租赁合同；
(二)房屋所有权证或其他合法的权属证明；
(三)申请人居民身份证或具有法律资格的证明。
第八条 申请房屋租赁登记，有下列情形之一的，出租人除应当依照前条规定提交有关材料外，还应当提交下列证明：
(一)出租委托代管的房屋，还应当提交房屋所有权人委托其出租的委托证明；
(二)出租共有房屋，还应当提交其他共有人同意出租的证明；
(三)出租已抵押的房屋，还应当提交抵押权人同意出租的证明。
第九条 申请房屋租赁登记，承租人应当提交下列材料：
(一)承租人为个人的，提交居民身份证或其他合法身份证明，境外人员还应当提交公安机关签发的居留证件；
(二)承租人为机关、企事业单位或其他组织的，提交有关单位或组织的有效证件。
第十条 经房产管理部门审核，对符合房屋租赁条件的，房产管理部门应当在租赁双方提交全部有效材料之日起十五日内予以登记，并发给租赁当事人《房屋租赁证》。
第十一条 房屋租赁期间，发生房屋产权转移、增减房屋面积、改变承租人(或单位)名称、改变房屋用途等情况的，租赁双方当事人应当持《房屋租赁证》和房屋租赁合同，在实际变更前十五日内，向发证机关申请办理变更登记。终止房屋租赁的，租赁双方当事人应当及时向发证机关申请办理注销登记。
第十二条 公有住宅房屋的租金标准，实行政府定价，按照省人民政府价格主管部门规定的价格标准确定。私有住宅房屋的租金标准，实行政府指导价，由市人民政府价格主管部门会同房产管理部门确定，并定期向社会公布。用于生产、经营活动的房屋租金由租赁双方协商议定。
第十三条 租赁双方当事人应当如实向房产管理部门申报租赁价格，并按规定缴纳租赁管理费。
私有住宅房屋的租赁，租赁申报价格高于政府指导价格的，按申报价格计收租赁管理费，申报价格低于政府指导价格的，按政府指导价格计收租赁管理费。
用于生产、经营活动的房屋租赁，租赁申报价格高于房屋租赁评估价格的，按申报价格计收租赁管理费，申报价格低于房屋租赁评估价格的，按评估价格计收管理费。
第十四条 有下列情形之一的，房产管理部门可以撤销《房屋租赁证》：
(一)出租的房屋有本办法第五条规定情形之一的；
(二)租赁双方当事人提交的办理租赁登记的证明材料不真实的；
(三)租赁双方当事人不如实申报租赁价格的；
(四)法律、法规、规章规定的其他可以撤销的情形。
第十五条 向外来暂住人口出租房屋，出租人应当在房屋出租后十日内向房屋所在地公安派出所登记，并须遵守暂住人口管理的有关法律、法规。
第十六条 不得将房屋出租给有下列情形之一的外来暂住人口居住：
(一)无身份证件的；
(二)以夫妻名义居住而无婚姻证明的；
(三)已婚育龄妇女无计划生育审验证的。
第三章 租赁合同
第十七条 房屋租赁双方当事人应当依法签订书面租赁合同，租赁合同应当具备下列主要条款：
(一)当事人姓名(或单位名称)及住所；
(二)房屋的座落地址、面积、间数；
(三)租赁用途；
(四)租赁期限；
(五)租金及交付方式；
(六)房屋修缮责任；
(七)转租的约定；
(八)双方的权利和义务；
(九)违约责任；
(十)纠纷解决的途径；
(十一)当事人认为需要约定的其他条款。
第十八条 房屋租赁期限届满，租赁合同终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。双方另有约定的，从其约定。
第十九条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。
第二十条 承租人征得出租人同意，将承租房屋的一部分或全部转租的，转租人与受转租人应当另行签订租赁合同，并办理房屋租赁登记手续。转租合同约定的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期，但转租双方与房屋所有权人另有约定的除外。
第二十一条 有下列情形之一的，可以变更或者解除合同：
(一)当事人双方经协商同意，且不违反有关规定的；
(二)因不可抗力致使合同不能继续履行的；
(三)另一方在合同约定的期限内没有履行合同的。
第二十二条 房屋租赁合同发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决。当事人不愿通过协商或者协商、调解不成的，可以依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁。当事人没有在合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉。
第四章 罚 则
第二十三条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、县(市)、贾汪区房产管理部门或者其委托的机构责令纠正，并按下列规定处罚：
(一)违反本办法第五条规定出租房屋的，可对租赁双方各处以实际租期租金额百分之十以下罚款；
(二)租赁房屋未按本办法规定办理房屋租赁登记手续的，可对租赁双方各处以实际租期租金额百分之十以下罚款；
(三)租赁双方当事人未按规定缴纳租赁管理费的，除按日收取应缴租赁管理费2%的滞纳金(滞纳金并入管理费)外，并可对租赁双方各处以五百元以下罚款。
第二十四条 违反本办法第十五条和第十六条第一项、第二项规定之一的，由公安机关依照《徐州市暂住人口管理条例》的规定处罚；违反本办法第十六条第三项规定的，由计划生育行政主管部门依照有关法规、规章规定处罚。
第二十五条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或提起诉讼，逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十六条 房屋租赁管理部门及其委托机构的工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十七条 本办法由徐州市房产管理局负责解释。
第二十八条 本办法自公布之日起施行。徐州市人民政府一九九○年十月二十五日发布的《徐州市房屋租赁管理暂行办法》同时废止。
关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理的通知
建设部
关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理的通知
建规[2003]178号
各省、自治区建设厅，直辖市规划局（规委），新疆生产建设兵团建设局：
为贯彻落实《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号，以下简称国办发70号文件），认真清理各类开发区，坚决纠正违反城乡规划，擅自设立开发区，盲目扩大开发区规模，违反统一规划管理原则等问题，进一步加强和规范开发区的规划管理，促进开发区的健康有序发展，现通知如下：
一、认真做好开发区清理整顿工作
清理整顿各类开发区，是党中央、国务院为制止盲目投资和低水平重复建设，防止城市规模盲目扩张做出的重要部署。各地要以"三个代表"重要思想为指导，积极贯彻国办发70号文件精神，认真做好开发区清理整顿工作。各省、自治区建设厅、直辖市规划局要组织专门力量，积极配合国土资源部等组成的五部委土地市场秩序治理整顿督查组的工作，对行政辖区内各类开发区进行清理整顿。清理工作先由市县城乡规划行政主管部门进行自查，摸清本地区开发区数量、批准机关、规划面积等基本情况以及存在的突出问题，提出整改措施。
清理整顿的重点是，未经国务院和省级人民政府批准擅自设立的各类开发区，以及虽经省级人民政府批准、但未按规定报国务院备案的各类开发区。要按照城镇体系规划、城市总体规划对照检查。各类开发区的位置和建设违背城市总体规划的，要暂停建设，进行清理和纠正；因特殊情况确实需要调整城镇体系规划或城市总体规划的，必须进行专门论证，按照法定程序调整规划。对超过城市总体规划确定的规划建设用地规模和范围的，暂停所有建设用地和建设项目的规划审批，并会同有关部门核减开发区用地规模，重新核定开发区用地范围和四至界限;对缺乏建设条件，项目资金不落实，所圈占的土地要坚决依法收回；对擅自进行开发建设的，要依法严肃查处。按照国办发70号文件的要求，开发区规划管理权要集中到市一级城乡规划部门。凡是违法下放规划管理权的，必须立即纠正。
开发区清理整顿工作，要在2003年底前完成。各省、自治区建设厅、直辖市规划局要采取措施，加强对行政区域内开发区清理整顿工作的检查、指导和督促，作到全面清理，不留死角。凡未按要求完成清理整顿的，停止建设用地和项目的规划审批。对清理整顿工作领导不力、进展缓慢的，要通报批评;对存在的违法违规问题拒不改正的，要追究有关人员的行政责任。
二、严格规范开发区的设立和扩区
对申请新设立开发区的，要按照国办发70号文件的要求，依据城镇体系规划、城市总体规划进行审查。对符合规划要求和具备设立条件的，要提出明确的选址意见。
对现有各类开发区申请扩区、改变区位或升级的，要依据城镇体系规划和城市总体规划，审查其用地规模和性质是否符合规划要求，提出审核意见。报请批准开发区设立、扩区、改变区位或升级时，必须附有城乡规划行政主管部门的审核意见。
开发区选址与城镇体系规划和城市总体规划不一致的，必须由省级城乡规划行政主管部门组织专门论证;确需按所选地址建设的，必须先按法定程序调整规划，报原规划批准机关批准后，方可提出选址意见。
开发区的设立和扩区都必须符合城市近期建设规划。不符合近期建设规划的，在通过科学论证后，按照法定程序调整近期建设规划。
三、强化开发区的规划管理工作
（一）开发区所在地方政府要按照城市总体规划，组织编制开发区规划，作为指导开发区建设和发展的基本依据。开发区规划与城市总体规划不符的，要依据城市总体规划进行调整，并按照规定程序报批。
（二）要抓紧制定开发区控制性详细规划。自2004年1月1日起，凡开发区规划、控制性详细规划未按法定程序批准的，各地不得新批准建设用地和建设项目。
（三）城市规划区内及其边缘地带的各类开发区的规划建设，必须纳入城市的统一规划和管理。开发区所在城市的城乡规划行政主管部门统一负责开发区规划的组织制定，选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的审批。
（四）开发区不得设立独立的规划管理机构。各类开发区已设立的规划管理机构，都应作为所在城市城乡规划行政主管部门的派出机构，行使委托的建设项目建议权和规划实施监督检查权。
（五）开发区所在地县以上人民政府城乡规划行政主管部门，应当依法参与组织编制开发区国有土地使用权出让规划和年度计划，明确出让地块数量、面积、位置、出让步骤等，并纳入城市近期建设规划，作为土地使用权出让的基本依据。具体地块出让前，开发区所在地城乡规划行政主管部门，要依据已批准的控制性详细规划提出出让地块的开发强度和规划设计条件，作为测算土地出让金的主要依据，并纳入土地出让合同。
四、依法监督和查处各类违法违规行为
各地要从保证开发区健康、有序发展出发，增强服务意识，做好开发区内有关土地利用和建设项目的审批工作。要向区内有关建设单位公开办事依据、规则、时限、程序和结果。要针对开发区的实际情况，采取有效措施，切实提高审批工作的效率和质量。
要建立完善的行政检查、行政纠正和行政责任追究机制。建设部将对各地在开发区设立、升级和扩区的规划审查情况进行监督检查。各省、自治区建设厅、直辖市规划局要对省级人民政府批准的开发区的规划、建设管理情况进行经常性的监督检查，对发现的问题要及时纠正。
对于违反规定随意设置开发区、扩大开发区规模、开发区内违反规划批准使用土地和项目建设的行政行为，除应予以纠正外，还应追究直接责任人的行政责任。对建设单位、个人未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证进行用地和项目建设，以及改变规划用地性质或扩大建设规模的，城乡规划行政主管部门要采取措施坚决制止，并依法给予行政处罚。
各级城乡规划行政主管部门要坚持依法行政。要把经批准的开发区规划向社会公布。接受社会监督，建立违法案件举报制度，充分发挥舆论作用，增强公众参与和监督意识。
各省、自治区建设厅、直辖市规划局要在清理整顿的基础上，结合本地区实际情况，提出规范本地开发区建设和发展的意见，随同清理整顿结果，于2003年10月30日前一并上报建设部
中华人民共和国建设部
二○○三年九月二日
