商业银行房地产贷款风险管理指引
中国银行业监督管理委员会
商业银行房地产贷款风险管理指引
中国银行业监督管理委员会
2004年9月2日
第一章 总 则
第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。
第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
第二章 风 险 控 制
第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。
第四条 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。
第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：
（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；
（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；
（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。
第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。
第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。
第三章 土地储备贷款的风险管理
第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。
第十二条 商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。
第十三条 商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。
第四章 房地产开发贷款的风险管理
第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。
第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。
第十七条 商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。
第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。
第二十条 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。
第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。
第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。
第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。
第二十五条 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。
第五章 个人住房贷款的风险管理
第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。
第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体项目内容参见附件1）。
第二十八条 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。
第二十九条 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况（具体内容参见附件2）。
第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。
第三十一条 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。
第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。
第三十三条 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。
第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。
第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。
第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。
房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入
上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
第三十七条 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。
第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。
商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。
对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
第三十九条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。
商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。
第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。
第六章 风险监管措施
第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。
第四十三条 银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：（一）贷款质量；（二）偿付状况及催收情况；（三）内部贷款审核控制；（四）贷后资产的风险管理；（五）遵守法律及相关规定；（六）需要进行检查的其他事项。
第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。
第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。
第七章 附 则
第四十六条 本指引由银监会负责解释。
第四十七条 本指引自发布之日起施行。
附件下载:
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民政部关于印发《关于充分利用民政系统及社会科研力量加强民政理论研究的实施方案》的通知
民政部
民政部关于印发《关于充分利用民政系统及社会科研力量加强民政理论研究的实施方案》的通知
民发〔2001〕212号 2001年8月20日
各省、自治区、直辖市民政厅（局）,部机关各司（厅）局,各民政院校（培训中心）：
《关于充分利用民政系统及社会科研力量加强民政理论研究的实施方案》已经部长办公会议讨论通过。现印发给你们，请认真做好相关工作。
关于充分利用民政系统及社会科研力量
加强民政理论研究的实施方案
民政理论研究是提高民政工作水平，实现新时期民政工作创新的基础和重要途径。为贯彻落实部党组关于“加强民政理论研究”精神和部领导关于转变科技工作思路的指示，进一步推动民政理论研究的深入、广泛开展，根据我部实际提出如下实施方案。
一、指导思想和目标
──指导思想：以邓小平理论和江泽民同志“三个代表”思想为指导，着眼新世纪民政工作改革创新的实际需要，充分利用本系统及社会的科研力量，紧紧围绕部业务工作和各阶段的中心工作、重点工作，有计划、分步骤研究民政工作发展战略和热点、难点问题，不断提高机关公务员宏观管理水平，进一步增强新时期民政工作的科学性、预见性。
──目标：民政理论研究队伍发展壮大，研究水平得到提高，民政理论对民政工作的指导作用进一步加强；促进民政系统注重理论研究良好风气的形成；吸引更多的社会科研力量关注民政工作，为民政事业发展服务。
二、研究内容和课题形式
研究内容分为三个层次：
──新时期民政工作的内涵、外延、性质、任务及改革发展战略研究；
──民政工作与经济社会发展、民政工作与经济改革、民政工作与民主政治建设、民政工作与精神文明建设、民政工作与法制建设、民政工作与信息化建设等；
──各项具体民政业务工作重点问题研究。
研究课题形式分为三类：
──招标课题。主要是民政工作重大课题，每年3－5个，面向全系统和社会公开招标，实行合同化管理，给予经费资助。
──自选课题。系统内外人员从部发布的课题指南中自行选题、自行研究，选题报部备案，成果报部评审，分一等奖（3000元）、二等奖（2000元）、三等奖（1000元）给予奖励。部内人员获得一等奖者，可酌情给予嘉奖。未获奖但有一定价值的成果，向民政报刊推荐发表。
──自拟课题。系统内外人员均可在部发布的课题指南之外，自行拟定对民政工作有价值的课题进行研究。课题报部备案同意，其成果与自选课题成果一并评审、发奖。
三、主要做法
(一)课题编制和发布
──课题编制。主要程序为：人教司、办公厅组织印发编制年度科研课题的通知；各司局（含政策研究中心）根据本年度业务工作重点提出研究课题建议；人事教育司汇总课题建议并会同办公厅、政研中心组织有关专家论证后编制“民政部民政理论研究计划”并提交部长办公会审定。
──课题发布。主要有三条渠道：一是以民政部文件的形式直接发文给部机关各司局、有研究实力的直属单位以及各民政厅局、系统民政院校；二是由中国社会报向全系统和社会发布；三是根据需要，主动将有关课题送一些有实力的研究机构，如中国社会科学院、清华大学、北京大学、人民大学等有关院、校、所。
（二）课题申报、立项和备案
──课题申报。任何单位和个人都可以根据课题发布的有关要求申报招标课题。申报时间从课题发布起1个月之内有效。主要程序为：课题申报人员或单位根据部发布课题内容，向人事教育司提交《民政部民政理论研究项目申请书》。项目申请书内容包括：项目名称、研究起止日期、项目申请单位情况及意见、归口管理单位呈报意见、立项背景和依据、研究方案、研究基础、主要研究人员和经费预算。
──课题立项。人事教育司、办公厅、政策研究中心组织专家对申报的招标课题分别进行审核、论证；提出对课题承担单位或个人的意见和课题立项方案；课题立项方案报主管部长审核批准后，由人事教育司与课题承担人或单位签订《民政部民政理论研究项目合同书》。项目合同书内容包括：项目名称、研究起止日期、项目下达部门、承担单位或个人、保证单位、研究内容、研究方法、计划进度和阶段成果、课题经费等。
──课题备案。自选课题和自拟课题确定后，相关人员向部人事教育司索取备案表，填写相关内容后报部备案同意。
（三）课题验收与成果形式
──课题验收。主要程序为：各类课题承担单位或人员提出科研成果验收申请；人事教育司会同办公厅、政研中心组织专家对研究成果进行评审。
──成果形式。对验收合格的招标课题成果和获奖的自选、自拟课题成果，在中国社会报正式公布，实行相应奖励。每年度研究成果由人事教育司汇编成书，供部机关和地方民政部门共同使用。
四、经费渠道
──所需民政理论研究经费从历年结余的科技三项费中列支。
──民政理论研究课题经费由人事教育司根据项目计划开支。对签订合同的课题，先付总经费一半作为启动资金，课题完成并验收后付清其余经费。
──民政理论研究科研课题经费由财务和机关事务司核拨。
五、组织管理
──部领导负责民政理论研究方案的审核把关和总体协调。
──课题编制、发布、评审、成果公布由人事教育司、办公厅、政策研究中心共同负责，相关业务司局和社会报社参与。课题计划、立项、经费及成果应用等科技管理事项由人事教育司归口负责。
──鼓励各司局、政策研究中心及其他有关单位在参与做好本项工作的同时，直接承担科研项目。
