“《物权法》第一案”中的法律溯及力问题探析
──张三诉李四返还占用房屋纠纷案
陈沛蓉
【问题提示】
承租人曾与XX市政府房管部门签订公房租赁合同。在落实政策公房改为私房发还给私人所有后，承租人是否与私房所有权人继续原公房租赁合同关系？如果恶意占有行为发生在《物权法》实施之前，且持续至《物权法》实施之后，法院判决时援引《物权法》的相关规定，是否与“法不溯及既往”的原则相冲突？
【要点提示】
房屋所有权人通过“公改私”取得了房屋所有权。根据“所有权变动不破租赁”规则，原属公房时成立的租赁合同关系，在租赁期限内不因房屋由公房转为私房而受影响，原承租人与私房所有权人应当继续原来的公房租赁合同关系直至原公房租赁合同期限届满。但原公房租赁合同期满之后，若租赁双方不续签租赁合同，则承租人与私房所有权人之间不再存在租赁合同关系。如果承租人既不与私房所有权人签订租赁合同，又不交纳租金，还拒不退还房屋，这样的行为即构成恶意占有。如果恶意占有行为发生在《物权法》正式实施之前，但一直持续至《物权法》正式实施之后，那么法院援引《物权法》的相关规定判案，并不与“法不溯及既往”的原则相冲突。
【案例索引】
一审：XX省XX市XX区人民法院（2007）芙民初字第XXXX号（2007年10月8日）
【案情】
原告：张三。
被告：李四。
原告张三诉称：2003年12月，XX市处理私房改造遗留问题领导小组办公室（以下简称私改遗办公室）落实房屋政策，将XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权发还给张三所有。落实房屋政策前，该房屋内西侧北向房间由李四从XX市政府房屋管理部门租住。落实房屋政策且原公房租赁合同到期后，原租住人李四既不与张三继续签订房屋租赁合同，也不继续交纳房屋租金，更拒绝退还房屋。2007年5月，私改遗办公室已安排李四在XX市XX区XXXXXXXX公寓X栋X门XXX号房屋居住，但李四仍然拒绝退房。为维护张三的合法权益，请求法院判令李四立即腾退XX市XX区XXX巷X号X楼房屋；李四向张三赔偿从2003年12月起至2007年9月止的房屋租金损失7 050元。
被告李四辩称：李四与张三之间没有签订房屋租赁合同，双方不存在房屋租赁合同关系。对私改遗办公室落实房屋政策将XX市XX区XXX巷X号X楼房屋所有权“带户发还”给张三没有意见，但私改遗办公室安排的XX市XX区XXXXXXXX公寓X栋X门XXX号房屋面积太小，且李四正在对该住房进行装修。如果张三补偿李四经济损失6 500元，那么李四同意退房。否则，请法院依法公正处理，驳回张三的诉讼请求。
XX省XX市XX区人民法院经审理查明：
2003年12月5日，私改遗办公室落实房屋政策，将XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权“带户发还”给张三。2005年9月29日，经XX市房屋产权管理局权属登记，XX市XX区XXX巷X号X楼房屋（建筑面积为XX.XX平方米）归张三所有，张三已领取该房的房屋所有权证。XX市XX区XXX巷X号X楼房屋于1959年被“私房改造”，落实房屋政策“带户发还”产权前，该房屋内的西侧北向房间（使用面积14.30平方米）作为公房由李四租住，每月租金为21.58元。落实房屋政策“带户发还”产权后，李四未与张三签订《“私改遗”发还房屋“带户发还”续租合同》，且既不支付租金，又不退还房屋。双方为此多次交涉、协商未果。2007年5月，私改遗办公室将李四安置在XX市XX区XXXXXXXX公寓X栋X门XXX号房屋居住，李四已办妥该房的入住手续，但仍然拒绝腾退XX市XX区XXX巷X号X楼房屋。
上述事实，有房屋所有权证、私改遗办公室的证明及当事人陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。
【审判】
XX省XX市XX区人民法院经审理认为：
张三对XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权已经权属登记，应受法律保护。在该房落实房屋政策发还产权前，李四与XX市政府公房管理部门签订有公房租赁合同。然而，在公房租赁合同的租赁期间内，租赁物XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权发生变动，发还给了张三，之后李四与张三未签订续租合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因而本案中在原公房租赁合同的租赁期间内，原公房租赁合同对李四与张三仍然有效。但在原公房租赁合同期限届满后，李四则应与现房屋所有权人即张三续签租赁合同。如果双方未续签租赁合同，则承租人李四理应腾退房屋给张三。本案中原公房租赁合同的租赁期间届满后，李四未与张三续签租赁合同，而且私改遗办公室又已另外给李四安排了住房，故李四对XX市XX区XXX巷X号X楼房屋占有的依据即本权为租赁权已经丧失，李四拒绝腾退该房给张三已构成恶意占有，因而张三对被李四恶意占有的房屋依法享有返还请求权。同时，李四应对恶意占有期间给张三造成的房屋租金损失承担赔偿责任。参照XX市落实房屋政策文件的有关规定，并根据公平原则，房屋租金损失以原公房租赁合同租金的5倍为标准确定为宜，即自2004年1月1起按每月107.90元计算至2007年9月止。另外，虽然李四的恶意占有行为发生在《物权法》施行前，但其行为一直持续存在至《物权法》施行后，即《物权法》生效后，李四的恶意占有行为仍在继续，故本案适用《物权法》与“法不溯及既往”的原则并不冲突。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、第二百四十二条、第二百四十三条的规定，判决：一、李四搬出XX市XX区XXX巷X号X楼房屋，并移交给张三；二、李四赔偿张三房屋租金损失4855.50元。
一审宣判后，当事人未在法定期限内提起上诉，判决已经产生法律效力。
【评析】
一、正确理解和适用《物权法》中有关法律溯及力的规定
本案于2007年6月25日起诉至法院，于2007年9月19日开庭审理，于2007年10月8日作出一审判决。众所周知，《物权法》于2007年10月1日起正式实施。这样本案就成了在我国《物权法》正式实施后，第一起适用《物权法》进行审理并作出判决的案件。那么本案判决援引《物权法》的有关规定，是否违反了“法不溯及既往”的原则？
根据法律适用的一般原则，新实施的法律一般没有溯及力。本案原告起诉时，《物权法》尚未正式实施，故原告只能依据《民法通则》的相关规定主张自己的权利。但在审理本案时，合议庭经合议认为，《物权法》已于2007年10月1日起正式实施，而这时被告李四仍然侵占原告张三的房屋，这种恶意占有行为一直在持续，故本案援引《物权法》第三十九条、第二百四十二条、第二百四十三条的规定作出判决，与“法不溯及既往”的原则并不存在冲突。
“法不溯及既往”是各国普遍遵循的法制原则。我国也将“法不溯及既往”作为重要的民事立法原则之一，《物权法》也不例外。之所以要“法不溯及既往”，是因为法律要保护权利，要维护秩序，特别是对于《物权法》的立法目的而言尤其如此，以前依法成立的财产关系不论是否符合现在《物权法》的规定，都应当保持其稳定，这样才能保护已合法取得的物权，避免因法律的变动而带来不必要的纷争。这也是全国人大常委会法制工作委员会民法室编著的《解读》一书中对《物权法》溯及力问题的明确解读。例如《物权法》第七十四条是关于车库、车位归属的规定，但不能说《物权法》作了这样的规定，现在的车库、车位就都要根据这条规定重新确定权利归属。从溯及力的角度来看，《物权法》的实施时间也是处理有关问题时如何适用《物权法》的标尺。因此正确理解《物权法》的不溯及既往规定，对于正确适用《物权法》无疑是相当重要的。
二、《物权法》中关于所有权的规定与《民法通则》中相关规定之比较
根据《合同法》的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，此即“所有权变动不破租赁”规则。所有权变动后，原租赁期间届满，如果双方没有继续签订租赁合同，那么承租人继续占有所有权人的房屋，这在法律上即构成一种侵权行为。《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占用、使用、收益、处分的权利”。在《物权法》出台之前，一般认为《民法通则》第七十一条规定就是认定和保护财产所有权的直接法源。民法上对财产的占有分为合法占有与非法占有。对财产的合法占有一般不会发生侵权现象。对财产的非法占有，即占有人是在一是没有合同依据，二是没有法律依据的情况下进行的占有。非法占有是一种侵权的违法行为，受害者当然可以依据《民法通则》有关保护财产所有权的规定，以请求侵权行为人停止侵权、返还财产、赔偿损失等方式来保护自己的财产权益。而如果根据《物权法》第二百四十二条“占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任”、第二百四十三条“不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定主张权利，则两相比较而言，后者的规定更具体，更细化，也更具有可操作性。
三、什么是善意占有？《物权法》对善意占有哪些规定？
善意占有是指占有人不知道或不应知道其不具有占有权利的占有，以及占有人占有该财产在主观上是没有过失的，是善意的。反之，如果占有人明知其无权占有或他人对其有无合法占有的权利表示质疑后还继续占有，则应认为是恶意占有。当然在一定条件下，善意占有也可能转化为恶意占有。善意占有制度在《物权法》出台之前，一直只是处于一种理论形态，而在司法实践中却没有直接的法条可供援引。如今《物权法》第二百四十二条、第二百四十三条即从正反两个方面规定了善意占有制度。根据《物权法》的善意占有规定，可以确定善意占有人占有他人财产时，即使造成财产损害也不应承担赔偿责任；而善意占有人对其占有的财产进行维护支出的必要费用，则还可要求财产所有人支付，从而强化了对善意占有人合法权益的法律保护。
总之，本案援引《物权法》关于善意占有的法律规定进行裁判，将超过租赁期限而不续签租赁合同，又不腾退房屋的持续侵权行为认定为恶意占有，这样既解决了行为性质的认定问题，又解决了《物权法》在本案法律适用中的溯及力问题，因而处理是恰当的。本案一审宣判后，当事人未提起上诉，息诉服判，也说明了法院对本案的裁判是正确的。
（编写人：陈沛蓉；
一审合议庭成员：江涛 廖建平 陈宏时；
作者单位：长沙市芙蓉区人民法院）
安徽省气象灾害防御条例
安徽省人大常委会
安徽省气象灾害防御条例
安徽省人民代表大会常务委员会公告第102号 、
（2007年8月24日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过）
《安徽省气象灾害防御条例》已经2007年8月24日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过，现予公布，自2007年11月1日起施行。
安徽省人民代表大会常务委员会
二○○七年八月二十四日
第一章总则
第一条为了防御和减轻气象灾害，保障国家和人民生命财产安全，促进经济和社会发展，根据《中华人民共和国气象法》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本省行政区域内从事气象灾害的监测、预报、预防和减灾等活动。
第三条气象灾害防御工作，应当坚持预防为主、趋利避害、统筹协调、分级负责的原则。
第四条县级以上人民政府应当加强对气象灾害防御工作的领导，将气象灾害防御工作纳入国民经济和社会发展规划，并安排必要的气象基本建设和事业经费。
第五条各级气象主管机构 （以下简称气象主管机构）负责管理和监督本行政区域内灾害性天气的监测、预报、预警，气象灾害应急服务，以及人工影响天气作业、雷电灾害防御等工作。
县级以上人民政府其他有关部门按照职责分工，做好气象灾害防御的有关工作。
第六条县级以上人民政府应当鼓励和支持气象灾害防御的科学技术研究和先进技术推广，将气象灾害防御的科学技术研究纳入科技发展规划。
气象主管机构应当加强气象灾害防御科技的研究与应用，提高灾害性天气预报、预警的准确性、及时性，提高防御气象灾害的服务水平。
第七条气象主管机构应当会同有关部门开展气象灾害防御法律、法规和防灾减灾知识宣传，增强社会防御气象灾害的意识，提高公众自救互救能力。
第二章规划与实施
第八条县级以上人民政府应当组织气象主管机构和有关部门，编制本行政区域内气象灾害防御规划。
气象主管机构应当会同有关部门开展气象灾害普查，建立气象灾害风险数据库。
第九条编制土地利用总体规划、城市规划和区域、流域的建设开发利用规划，以及农业、林业、能源、水利、交通、旅游等专业规划，应当符合气象灾害防御的要求。
第十条气象主管机构应当组织对城市规划编制、重大基础设施建设、重大区域性经济开发项目，以及大型太阳能、风能等气候资源开发利用项目，进行气候可行性论证，对气象灾害风险作出评估。
需要进行气候可行性论证项目的范围，由省发展改革部门会同省气象主管机构确定。
第十一条气象主管机构应当建立城市气象灾害监测预警系统，实现气象灾害的动态监测，及时发布城市气象灾害信息。
第十二条气象主管机构应当会同农业、水利等部门，建立农业气象灾害预警、评估体系和粮食安全气象预警系统。
第十三条气象主管机构应当会同交通、公安、国土资源、林业等部门，建立专业气象监测网和气象灾害预警系统，为道路交通安全、水上交通和水上作业安全、地质灾害防治、森林防火、森林病虫害防治等提供气象实时服务。
第十四条气象主管机构应当会同卫生、环境保护等部门，建立气象变化对疾病、疫情、环境质量影响的气象预警系统，为突发公共卫生事件、环境事件等应急处置提供气象实时服务。
第十五条县级以上人民政府有关部门应当按照各自职责，做好因气象因素引发的地质灾害、洪涝灾害、森林火灾、植物病虫害、环境污染、流行疾病、疫情等次生、衍生灾害的防御工作。
第三章建设与保护
第十六条县级以上人民政府应当按照合理布局、有效利用的原则，组织建立本行政区域气象灾害监测网络。气象灾害监测网络的构成，包括气象主管机构所属气象台站以及农业、水利、林业、交通、环境保护、国土资源、民航等有关部门和单位所属的监测站点。
气象主管机构对监测网络的气象监测业务实行统一指导和监督。
第十七条县级以上人民政府应当组织气象主管机构和有关部门加强气象预警基础设施建设，畅通预警信息发布与传播渠道。
新建机场、铁路、高速公路、大型水利工程、大型桥梁和配置大型港口机械的港口等，应当根据气象灾害防御的需要，将气象灾害监测、预警设施纳入建设项目，统一规划和建设；已投入使用的，应当根据气象灾害防御的需要，加装气象灾害监测、预警设施。
第十八条县级以上人民政府应当按照国家标准划定气象探测环境保护范围，并纳入城市规划或者村庄和集镇规划。
发展改革、规划、建设、国土资源、无线电管理等有关部门在审批可能影响已建气象台站探测环境和设施的建设项目时，应当事先征得有审批权限的气象主管机构的同意。
第十九条依法保护气象灾害监测、预警设施，任何单位和个人不得侵占、损毁或者擅自移动。
气象灾害监测、预警设施因不可抗力因素遭受破坏时，当地人民政府应当采取紧急措施，组织修复。
第四章监测与预报
第二十条县级以上人民政府应当组织有关部门和单位建立气象灾害监测信息共享机制，建设监测信息共享数据库。气象主管机构负责气象灾害监测信息共享数据库的管理工作。
气象主管机构应当及时向有关部门和单位提供气象灾害监测、预报、预警信息；有关部门和单位应当按照各自职责提供与气象灾害有关的大气、水文、环境、生态等监测信息，并相互及时通报预报、预警信息。
第二十一条气象主管机构应当组织对重大灾害性天气的跨地区、跨部门的联合监测、预报，及时提供重大灾害性天气预报、警报和旱涝趋势气候预测，并向本级人民政府报告，同时通报有关部门。
第二十二条气象主管机构所属气象台站根据可能造成气象灾害的监测信息和天气变化趋势，按照国家气象主管机构的规定向社会发布灾害性天气预报、警报和气象灾害预警信号，其他任何组织和个人不得向社会发布。
第二十三条各级广播、电视台站和省人民政府指定的报纸、网站收到气象主管机构所属的气象台站要求播发的灾害性天气预报、警报、气象灾害预警信号后，应当及时向公众传播；对重大灾害性天气的补充、订正预报，应当及时增播或者插播。
广播、电视、报纸、网站等媒体以及通信运行企业向社会传播灾害性天气预报、警报、气象灾害预警信号，应当使用气象主管机构所属的气象台站提供的适时气象信息，并公布发布时间和气象台站的名称。
机场、港口、车站、高速公路、旅游景点、学校、医院、体育场馆等人员密集场所的管理单位，在接到灾害性天气预报、警报和气象灾害预警信号后，应当及时向公众传播，并采取相应防御措施。
第五章防灾与减灾
第二十四条县级以上人民政府应当组织有关部门制定本行政区域重大气象灾害防御应急预案，建立重大气象灾害应急机制和预警应急系统。
重大气象灾害防御应急预案应当包括气象灾害的性质和等级、组织指挥体系及有关部门职责、预防和预警机制、应急预案启动和响应程序、应急保障和后期处置等内容。
第二十五条气象主管机构所属气象台站发布重大灾害性天气预报、警报和气象灾害预警信号后，当地县级以上人民政府应当根据气象灾害的严重和紧急程度，决定启动并组织实施重大气象灾害防御应急预案。有关部门和单位按照应急预案的分工做好相应的工作。
启动和终止重大气象灾害应急预案，应当及时向社会公布，并报告上一级人民政府。
第二十六条灾害性天气预报、警报和气象灾害预警信号发布后，对可能造成人员伤亡或者重大财产损失的区域，当地县级以上人民政府应当根据需要及时划定气象灾害危险区，并予以公告。
第二十七条县级以上人民政府应当加强气象灾害应急救援队伍建设，逐步设立乡村气象灾害义务信息员。鼓励志愿者参与气象灾害应急救援，帮助群众做好防灾避灾工作。
第二十八条发生重大气象灾害，当地人民政府及有关部门应当根据灾害危害程度，采取停工、停业、停课、交通管制等必要的气象灾害应急处置措施。情况紧急时，当地人民政府、基层群众自治组织和企业、学校等，应当及时动员并组织受到灾害威胁的人员转移、疏散。
对当地人民政府及有关部门采取的气象灾害应急处置措施，任何单位和个人应当予以配合，不得妨碍气象灾害救助活动。
第二十九条重大气象灾害发生过程中，气象主管机构应当组织所属气象台站加强对灾害性天气的跟踪监测，及时向本级人民政府和有关部门报告天气实况和变化趋势。
第三十条县级以上人民政府应当加强对人工影响天气工作的领导和协调，完善人工影响天气的基础设施，健全人工影响天气作业体系。
第三十一条县级以上人民政府应当组织气象主管机构和有关部门，在大型水库、城市供水和工农业用水紧缺地区的水源区域，森林火灾频发区，干旱和冰雹灾害高发区域建立专项人工影响天气作业点，并适时组织作业。
第六章法律责任
第三十二条违反本条例第十九条第一款规定，侵占、损毁或者擅自移动气象灾害监测、预警设施的，由气象主管机构按照权限责令停止违法行为，限期恢复原状或者采取其他补救措施；情节严重的，可以并处1万元以上5万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条违反本条例第二十二条、第二十三条第二款规定，有下列行为之一的，由气象主管机构按照权限责令改正，给予警告，可以并处5000元以上2万元以下的罚款：
（一）非法向社会发布灾害性天气预报、警报和气象灾害预警信号的；
（二）广播、电视、报纸、网站等媒体以及通信运行企业向社会传播灾害性天气预报、警报和气象灾害预警信号，不使用气象主管机构所属气象台站提供的适时气象信息的。
第三十四条违反本条例第十条第一款、第二十一条、第二十三条第一款、第二十五条、第二十六条、第二十八条、第二十九条规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府、有关部门、有关企业事业组织对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分或者由所在单位追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）在气象主管机构所属的气象台站发布重大灾害性天气预报、警报和气象灾害预警信号后，未按规定的程序启动并组织实施应急预案或者未按照应急预案的规定采取有关措施、履行相关职责的；
（二）未按照规定提供与气象灾害有关的监测信息和预报、预警信息，造成严重后果的；
（三）应当组织进行气候可行性论证的项目未组织论证，造成重大损失的；
（四）广播、电视台站和省人民政府指定的报纸、网站未及时播发灾害性天气预报、警报、气象灾害预警信号，或者未及时增播、插播重大灾害性天气补充、订正预报，造成严重后果的。
第三十五条气象主管机构及其所属气象台站的工作人员有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）因玩忽职守，导致漏报、错报重大灾害性天气预报、警报和气象灾害预警信号的；
（二）出具虚假气候可行性论证报告的；
（三）未按照应急预案的规定履行职责的；
（四）其他滥用职权、徇私舞弊的行为。
第七章附则
第三十六条本条例所称气象灾害，是指暴雨（雪）、连阴雨、干旱、台风、龙卷风、大风、寒潮、低温、高温、雷电、冰雹、霜冻、结（积）冰、大雾等天气气候事件造成的灾害。
本条例所称人工影响天气，是指为避免或者减轻气象灾害，合理利用气候资源，在适当条件下通过科技手段对局部大气的物理、化学过程进行人工影响，实现增雨雪、防雹、消雨、消雾、防霜等目的的活动。
第三十七条本条例自2007年11月1日起施行。
